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Antes de dar este paso es preceptiva una documentación complementaria a saber:
Documentación complementaria
- Título de propiedad del vendedor.
- Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente
al piso que estamos comprando.
- Condiciones de la compra-venta, que normalmente serán las mismas
pactadas en el contrato privado entre comprador y vendedor.
Con esta documentación se va al notario, donde se formaliza la
escritura de compra-venta de la vivienda y la del préstamo hipotecario.
Comprobaciones a efectuar
Es importante comprobar que la escritura del préstamo
hipotecario contenga todas las menciones que firmamos con el banco.
Es responsabilidad del notario el que los dos documentos coincidan,
pero podemos acudir a cotejar os documentos unos días antes en
su despacho, ya que el acto de formalización de la escritura
y de entrega de los documentos son simultáneos o lo que es lo
mismo, se realizan en unidad de
acto.
Antes de firmar la escritura, es conveniente encargar al notario que
verifique en el Registro de la Propiedad que el inmueble no ha sufrido
ninguna alteración desde que se hizo la primera verificación.
Hay que verificar que la vivienda que vamos a adquirir pertenece verdaderamente
a quien intente vendernosla y que se encuentra libre de cargas y gravámenes,
como anteriores hipotecas, embargos, servidumbre o usufructos, que nos
pueden ocasionar un grave perjuicio. También hay que comprobar
que la vivienda se encuentre al corriente en cuanto al pago del IBI
y de los gastos de comunidad.
Inscripción en el registro de la propiedad
La escritura notarial deberemos inscribirla en el Registro de la Propiedad
para que la garantía hipotecaria quede constituida.
La inscripción se puede alargar, por lo que en teoría
podría peligrar la entrega del dinero del préstamo por
parte de la entidad financiera, pero en la práctica,
la mayoría de entidades nos darán el dinero simultáneamente
a la firma de las escrituras para que en ese mismo momento podamos pagarle
al vendedor.
Para garantizar que se podrá inscribir en el Registro, la entidad
suele realizar un examen riguroso tanto del notario como del resto de
agentes que intervienen en
la operación. Por medio de la inscripción, ésta
será oponible a terceros.
Copia de la escritura
Se puede obtener una copia de la escritura del préstamo hipotecario,
solicitándola al notario ante el que se firmó. Su coste
no es excesivo y con esta copia podremos saber en cualquier momento
nuestros derechos y obligaciones en el préstamo.
Provisión de fondos
El día en el que se firme la escritura deberemos
realizar una provisión de fondos que cubra todos los gastos que
conlleva la adquisición de una vivienda como
son: pago al notario, de la gestoría, los impuestos. La provisión
de estos fondos se podrá realizar a la gestoría que se
hará cargo de los demás gastos.
Gastos inherentes a la contratación de
un préstamo hipotecario
El préstamo hipotecario sólo cubre habitualmente el 80%del
valor de tasación el resto debe financiarse en efectivo o con
préstamo personal, lo que puede conllevar gastos adicionales
que deben computarse por separado.
Tasación: que se debe abonar
a la sociedad que se encargó de calcular el valor de la vivienda.
Si esta se ha realizado, habrá que abonarla independientemente
de que luego se consiga o no el préstamo hipotecario.
Registro: se paga en primer lugar por solicitar al Registro de
la Propiedad información sobre la situación en que se
encuentra la vivienda que deseamos adquirir y, posteriormente, para
inscribir las escrituras de compra del inmueble y del préstamo
hipotecario.
Notario: es el agente que da fe pública
de las dos escrituras (la de compra-venta y la del préstamo hipotecario).
Pero no sólo es la persona que certifica la operación,
tiene obligaciones con la persona que le paga, que en este caso es el
comprador del inmueble. Así, debe advertirle e informarle de
las cláusulas financieras del préstamo que por su complejidad
e importancia tienen que quedar claras para el comprador, tales como,
comisiones, TAE, índices de referencia, etc.
Asímismo, deberá examinar y advertir si se da el caso
de las divergencias existentes entre la oferta vinculante del préstamo,
dada por el banco y el documento contractual.
Gestoría: se encarga de todos
los trámites administrativos, de que se lleven a cabo y de su
pago, previa provisión de fondos por parte del comprador.
Gastos bancarios: sobre todos la comisión
de apertura del préstamo.
Seguros: el incendios es obligatorio
y como opcionales tenemos el seguro de vida, el multiriesgo o la prima
de seguro que cubre el pago de la deuda en caso de que la garantía
hipotecaria no sea suficiente.
Estas condiciones pueden aparecer en el contrato previo de compraventa,
en el que se suele detallar que parte se hará cargo de los gastos
adicionales como impuestos o señales que puede acarrear la operación.
Otra alternativa previa a la compra definitiva es la firma de una opción
de compra cuyo funcionamiento es similar al de la señal, pero
con una precisión, ya que en este caso es conveniente pactar
previamente si el dinero pagado en concepto de opción de compra
forma parte del precio final para no encontrarnos con sorpresas desagradables.
En todo caso,hay que tener en cuenta que los promotores de viviendas
libres en proyecto o construcción deben garantizar mediante aval
la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador
más unos intereses si la vivienda no se llega a construir.
Las arras de la vivienda
Las arras denominadas usualmente como señal, es un pago a cuenta
inicial que se restará del precio final y que indica un compromiso
revocable tanto por parte del comprador como del vendedor. Si el que
desiste es el vendedor, estará obligado a devolver al comprador
el doble de lo que había recibido en concepto de señal.
Mientras que si el que decide echarse atrás es el comprador,
perderá lo pagado si no
se ha pactado lo contrario
Consultas al notario
Tras realizar la tasación del inmueble y las demás comprobaciones previas, como la consulta al Registro de la Propiedad, se le deberá hacer una oferta vinculante al comprador de préstamo hipotecario. Este tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento.
Es función del notario el informar a las partes del valor y el
alcance del contrato que suscriben, aclarándoles aquellas cláusulas
que por su propia naturaleza técnica puedan confundir al comprador.
También deberá comprobar que no existen diferencias entre
las condiciones ofrecidas por la entidad, la oferta vinculante y las
cláusulas del documento contractual. En caso de haberlas, se
deberá advertir al prestatario informándole del derecho
que tiene a renunciar al contrato.
En un momento como el actual dónde la competencia bancaria por
ofrecer las mejores hipotecas es feroz, conviene estar atento a todas
las ofertas para cambiar nuestra
hipoteca actual si esta no nos satisface.
Muchos titulares de hipotecas actuales se pueden sentir en desventaja
con los que firman hipotecas actualmente. Una opción para el
cambio es la novación, operación en la que se renegocian
las condiciones actuales de nuestra hipoteca con nuestro banco.
Si la entidad no aceptar nuestras condiciones siempre nos podemos acoger
a la figura de la subrogación, que supone el cambio de nuestra
hipoteca a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones.
FUENTE:adicae.net
