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Regulación de las subrogaciones en las hipotecas en España
EXPOSICIóN
DE MOTIVOS
El descenso generalizado de los tipos de interés experimentado
en los últimos meses ha repercutido, como es lógico, en
los de los préstamos hipotecarios, y parece razonable y digno
de protección que los ciudadanos que concertaron sus préstamos
con anterioridad a la bajada de los tipos puedan beneficiarse de las
ventajas que supone este descenso. Pero, por otra parte, la situación
de estos prestatarios se ve agravada por la concurrencia de una doble
circunstancia, que determina la inviabilidad económica del «cambio
de hipoteca»: la fuerte comisión por amortización
anticipada, impuesta por las entidades crediticias al tiempo de otorgar
el contrato y la duplicación de gastos que implican la cancelación
de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo.
Esta Ley viene además a cumplir con el mandato parlamentario
que en su moción del 2 de noviembre de 1993, aprobada por unanimidad,
instaba al Gobierno a «habilitar los mecanismos para que los deudores,
en aplicación de los artículos 1211 y concordantes del
Código Civil, puedan subrogar sus hipotecas a otro acreedor».
Esta situación, históricamente reiterada, puede encontrar
solución adecuada por la vía de la subrogación
convencional prevista por el artículo 1211 del Código
Civil, que la configura como un acto potestativo -voluntario- del deudor.
No obstante, la concisa normativa de dicho precepto no resulta suficiente
para resolver la problemática que plantea esta institución,
cuando el primer acreedor y el que se subroga con algunas de las entidades
financieras a las que se refiere la Ley de Mercado Hipotecario . Resulta
por ello procedente establecer una regulación específica
del referido supuesto -acotado por el artículo 1-, que facilite
su desarrollo y abarate su coste.
El artículo 2 establece los requisitos de la subrogación,
posibilitando el ejercicio de esta potestad por el deudor, en el supuesto
de que el primer acreedor no preste la colaboración debida. El
procedimiento, instrumentado análogo al previsto por el artículo
153, párrafo 5, de la Ley Hipotecaria, tiene idéntico
fundamento que éste, reforzado si cabe por el hecho de tratarse
de una liquidación a practicar entre dos entidades financieras
a las que hay que presumir, por el mero hecho de serlo, la necesaria
lealtad comercial recíproca.
El artículo 3 limita la cuantía de la cantidad a percibir
por la entidad acreedora, en concepto de comisión por la amortización
anticipada de su crédito, en los préstamos a interés
variable. La razón de esta reducción estriba en que en
esta modalidad de préstamos, a diferencia de lo que ocurre en
los préstamos a tipo fijo, el acreedor asume habitualmente un
escaso riesgo financiero, lo que asemeja en este caso dicha comisión
de cancelación a una pena por desistimiento. Y como toda pena
es siempre equitativamente moderable por los Tribunales, según
el artículo 1154 del Código Civil, resulta lógico
concluir que esta moderación pueda efectuarse también
por Ley, muy especialmente en momentos de crisis económica y
tratándose de contratos en masa de ejecución sucesiva
y de larga duración, en los que el consumidor se ha adherido
a un texto contractual preestablecido por la entidad de crédito.
Y no cabe objetar que esta limitación implique una injerencia
de la Administración en el libre funcionamiento del mercado,
pues no es otra cosa sino una mejora del sistema jurídico-institucional,
para adecuar la ordenación del mercado a las necesidades de cada
momento. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, se tiene en cuenta
ponderadamente la repercusión que el pago anticipado pueda acarrear
a la entidad de crédito moderando su cuantía al fijar
un porcentaje significativo en los préstamos a interés
variable. A estos efectos se entenderá como préstamo de
interés variable aquel que modifica su tipo de interés
en el transcurso de su período de amortización.
Los artículos 4, 5 y 6 regulan diversos aspectos de la escritura
de subrogación, registrales y de la ejecución hipotecaria.
Y los artículos 7 y 8 introducen una drástica reducción
de los costes fiscales y del sistema de protección preventiva
de la seguridad jurídica privada.
Por último, se ha considerado beneficioso tanto para los acreedores
como para los deudores, bonificar las mismos costes, antes dichos, en
el caso de la novación modificativa del préstamo hipotecario
entre acreedor y deudor; operación que resultará muy beneficiosa
para el deudor por ser la que soporta menos gastos y muy estimulante
para el acreedor al darle ocasión de no perder a su propio cliente.
1. Ambito.
1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo
2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán
ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos,
por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto
en esta Ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será
de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario,
cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste
en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.
2. Requisitos de
la subrogacion.
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas
en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora,
cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla
por escritura pública, haciendo constar su propósito en
ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1211 del Código
Civil.
La entidad que está dispuesta a subrogarse presentará
al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones
financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación
de la oferta por el deudor implicará su autorización para
que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera
para que le entregue, en el plazo máximo de siete días
naturales, certificación del importe del débito del deudor
por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá
derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo
de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza
con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario.
En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará
que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado
a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente
e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará
a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada
con tal finalidad solutoria.
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la
entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se
negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que
la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo
las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al
deudor, y, tras manifiestarlo, deposite dicha suma en poder del notario
autorizante de la escritura de subrogación, a disposición
de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de
oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia
autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla
alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.
En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos
sus efectos, el Juez que fuese competente para entender del procedimiento
de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de
la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término
de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas
admitirá los documentos que se presenten, y acordará,
dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que
dicte será apelable en un solo efecto, y el recurso se sustanciará
por los trámites de apelación de los incidentes.
3. Comisiones por
amortizacion anticipada.
En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios,
a interés variable, referidos en el artículo 1 de esta
Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de
comisión por la amortización anticipada de su crédito,
se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad
con las siguientes reglas:
1.ª Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar
comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna
por este concepto.
2.ª Si se hubiese pactado una comisión de amortización
anticipada igual o inferior al 1 por 100, la comisión a percibir
será la pactada.
3.ª En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá
percibir por comisión de amortización anticipada el 1
por 100 cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si
la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico
que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma
directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá
reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora
no impedirá la realización de la subrogación, si
concurren las circunstancias establecidas en la presente Ley, y sólo
dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que
corresponda por el daño producido.
4. Escritura.
En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar
la modificación de las condiciones del tipo de interés,
tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.
5. Registro.
El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra tercero,
si no se hace constar en el Registro por medio de una nota marginal,
que expresará las circunstancias siguientes:
1.ª La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.
2.ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés.
3.ª La escritura que se anote, su fecha, y el notario que la autorice.
4.ª La fecha de presentación de la escritura en el Registro
y la de la nota marginal.
5.ª La firma del registrador, que implicará la conformidad
de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.
Bastará para que el registrador practique la inscripción
de la subrogación que la escritura cumpla lo dispuesto en el
artículo 2 de esta Ley, aunque no se haya realizado aún
la notificación al primitivo acreedor. No serán objeto
de nueva calificación las cláusulas inscritas del préstamo
hipotecario que no se modifiquen. El registrador no podrá exigir
la presentación del título de crédito.
6. Ejecución.
La entidad subrogada deberá presentar para la ejecución
de la hipoteca, además de su primera copia auténtica inscrita
de la escritura de subrogación, el título de crédito,
revestido de los requisitos que la Ley de Enjuiciamiento Civil exige
para despachar ejecución. Si no pudiese presentar el título
inscrito, deberá acompañar, con la copia de la escritura
de subrogación, certificación del Registro que acredite
la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
La ejecución de la hipoteca se ajustará a lo dispuesto
en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria.
7. Beneficios fiscales.
Estará exenta la escritura que documente la operación
de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos
Documentados» sobre documentos notariales.
8. Honorarios notariales
y registrales.
Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales se
tomará como base la cifra del capital pendiente de amortizar
en el momento de la subrogación, y se entenderá que el
documento autorizado contiene un solo concepto.
9. Beneficios fiscales
y honorarios notariales y registrales en la novación modificativa
de préstamos hipotecarios.
Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos
Documentados" las escrituras públicas de novación
modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común
acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de
las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley y la
modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés,
inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con la modificación
del tipo se podrá pactar la alteración del plazo.
Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de
dicho tipo de escrituras, se tomará como base la que resulte
de aplicar al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente el diferencial
entre el interés del préstamo que se modifica y el nuevo
interés.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera.- En los préstamos hipotecarios, a interés variable,
a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, la entidad acreedora
no podrá percibir por comisión de amortización
anticipada no subrogatoria más del 1 por 100 del capital que
se amortiza aunque estuviese pactada una comisión mayor.
Segunda.- 1. Se añaden los siguientes apartados al artículo
48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención
de las Entidades de Crédito:
«e) Efectuar, por sí o a través del Banco de España,
la publicación regular, con carácter oficial, de determinados
índices o tipos de interés de referencia que puedan ser
aplicados por las entidades de crédito a los préstamos
a interés variable, especialmente en el caso de préstamos
hipotecarios.
Sin perjuicio de la libertad de contratación, el Ministro de
Economía y Hacienda podrá establecer requisitos especiales
en cuanto al contenido informativo de las cláusulas contractuales
definitorias del tipo de interés, y a la comunicación
al deudor del tipo aplicable en cada período, para aquellos contratos
de préstamo a interés variable en los que se pacte la
utilización de índices o tipos de interés de referencia
distintos de los oficiales señalados en el párrafo precedente.
f) Extender el ámbito de aplicación de las normas dictadas
al amparo de los apartados precedentes a cualesquiera contratos u operaciones
de la naturaleza prevista en dichas normas, aun cuando la entidad que
intervenga no tenga la condición de entidad de crédito.»
2. Las normas que se dicten al amparo de lo dispuesto en el apartado
precedente de esta disposición adicional serán de aplicación
a los préstamos y operaciones que se concierten con posterioridad
a la entrada en vigor de tales normas.
Tercera.- Se añade un nuevo párrafo al artículo
45 I c) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por
el que se aprueba el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, con el texto siguiente:
«23.ª La Ley 2/1994, de 30 de marzo , sobre subrogación
y modificación de préstamos hipotecarios.»
Cuarta.- Se autoriza al Gobierno a dictar cuantas disposiciones sean
necesarias para la debida aplicación de esta Ley.
DISPOSICION FINAL
Unica.- Esta Ley entrará en vigor el mismo día de su publicación
en el Boletín Oficial del Estado.
